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「租金比市價低30%，設備齊全，客源穩定??」這份誘人的 洗衣店頂手 廣告，讓陳先生在深水埗接手洗衣店三個月後，收到業主的「終止租約通知書」。殘酷真相是前任只是「二房東」，原始租約明文禁止分租，新合約根本無效。

一、血淚案例：二房東的「完美騙局」

案例1：油麻地洗衣店頂手慘案

陷阱手法：

前任偽造業主簽名的「同意轉租聲明書」

每月代收租金製造合法假象

頂手後捲走$50萬頂手費失聯

後果：

新東主被業主控告非法佔用，賠償$80萬

設備遭查封，客戶儲值金無法退還

關鍵教訓：未查核原始租約＝接手即違法

二、法律紅線：香港租務條例必知條款

1. 《業主與租客（綜合）條例》第IV部

核心規定：

除非租約明文允許，否則分租或轉讓經營權需獲業主書面同意

違者最高罰款$50萬及監禁1年

2. 常見「陰陽條款」陷阱

表面合法：「租客可自行分租」

隱藏限制：但書小字註明「僅限居住用途」或「不可用於商業分租」

三、破解四部曲：從查冊到簽約的防線

STEP 1：土地註冊處查冊實戰

取得「租約摘要」

重點檢查：
租約生效日期與期限
物業用途限制（須含「商業洗衣」）
分租條款是否存在但書

辨識「真假業主」：

核對業主姓名與身份證號碼

致電土地註冊處查詢最新業權紀錄

STEP 2：三方會談的生死談判

強制要求業主到場：

話術：「為保障雙方，簽約時需律師與業主共同見證」

簽署「三方同意書」：

必備條款：
新租金金額與支付方式
頂手後業主不得無故終止租約
經營權轉讓不影響租期

STEP 3：租金流向的魔鬼細節

驗證付款憑證：

要求出示過去12個月銀行過數紀錄（非現金收據）

比對租金金額與租約條款

設立「共管帳戶」：

頂手後首3個月租金存入業主與新租客聯名帳戶

確保業主承認新租約合法性

STEP 4：緊急情況自保SOP

當業主突然終止租約時：

立即行動：

向法庭申請「禁止令」（表格：HCA 2002）

凍結設備與客戶預付款

證據保存：

拍攝店內所有資產（證明非非法佔用）

下載監控錄像（證明正常經營）

四、終極檢查表：5分鐘驗證租約合法性

五、談判話術庫：讓二房東現形的殺手鐧

當對方拒絕提供原始租約時：

「根據《地產代理條例》第36條，隱瞞租約條款可被吊銷牌照，

如果您堅持不公開，我們只能向地產代理監管局舉報。」

當業主不願簽同意書時：

「我理解您的顧慮，這裡有份『保證金協議』：

您簽署轉租同意書，我預付6個月租金作保證，

若違反條款，保證金全額歸您。」

「在 洗衣店頂手 江湖，最危險的不是破舊的洗衣機，而是那份你從未見過的原始租約。」

當你學會用查冊代替殺價，用法律條文過濾甜言蜜語，才能真正洗淨頂手過程中的所有隱形污漬。