在香港 賓館頂讓，租約條款是決定成敗的關鍵因素之一。許多新經營者因忽略租約細節而蒙受巨額損失，甚至因條款限制導致無法合法營運。以下從實務角度剖析賓館頂讓中租約的六大核心問題與解決方案。

一、租約期與牌照有效期的致命斷層

問題：

香港旅館牌照需重新申請（不可轉讓），但租約剩餘期限可能短於牌照審批時間（通常需3-6個月）。若租約到期而牌照未批，新經營者將面臨「無牌經營」風險。

案例：

2023年油麻地某賓館因租約剩餘8個月，但牌照審批耗時5個月，新經營者僅實際營運3個月即被迫停業。

破解策略：

「牌照過渡期」條款：要求業主在租約加入「若牌照未獲批，自動延長租期至獲批後6個月」。

提前解約權：若牌照申請被拒，可無條件終止租約並全額退還頂手費。

二、租金調整機制的隱形成本炸彈

問題：

常見租金條款如「按市場價調整」或「每兩年漲10%」，可能導致接手後成本失控。

實測數據：

市場價調整條款：2023年尖沙咀賓館租金因條款暴漲40%，月成本增加$8萬。

固定漲幅條款：若原租約剩餘5年，按每兩年漲10%計算，總租金增幅將達27%。

破解策略：

設定漲幅上限：重談條款為「每次調整不超過8%」。

綁定第三方評估：指定差餉物業估價署評估市場租金，避免業主單方定價。

三、分租限制條款的經營枷鎖

問題：

若租約禁止分租或需業主同意，將限制經營模式（如長租部分房間給企業客戶）。

案例：

佐敦某 賓館頂讓 因分租條款限制，無法承接月付$6萬的企業包房合約，年損失$72萬。

破解策略：

分級談判：

爭取「不超過20%房間可分租」的彈性條款。

明確定義「分租」範圍（如租期＞1個月視為分租）。

預審機制：要求業主在簽約時提供「分租許可白名單」（如企業、旅行社等）。

四、裝修責任與復原成本的隱形負債

問題：

賓館頂讓 租約可能要求新經營者承擔前任裝修損壞的維修費，或租約結束時需「恢復原狀」。

成本實例：

恢復原狀成本：拆除隔間牆、重舖地板的費用可達$30萬+。

設備維修責任：老舊空調系統維修費約$8萬/年。

破解策略：

現況交收條款：在租約寫明「按現狀接收，免除歷史裝修責任」。

維修基金機制：從頂手費扣留5%作為「設備維修保證金」，為期2年。

五、營業時間與設施限制的隱形障礙

問題：

部分舊式租約限制深夜接待客人（如凌晨1點後禁止入住）或限時使用空調。

實測影響：

時鐘酒店因此類條款損失60%深夜訂單。

夏季限時空調導致客戶投訴率增3倍。

破解策略：

營業時間條款重訂：刪除時間限制，改為「24小時自主營運」。

設備使用權條款：寫明「可全天候使用現有電力及空調系統」。

六、隱性「分租」與牌照衝突危機

問題：

若租約允許分租，但分租模式違反《旅館業條例》（如將房間改為「共享辦公室」）。

法規要點：

旅館牌照僅適用於短期住宿（＜28天），長租需另申請住宅牌照。

單一房間分租給多人可能被視為「無牌旅館」。

破解策略：

經營模式確認：在租約寫明「用途限於持牌旅館業務」。

業主連帶責任：要求業主簽署「若因分租問題導致牌照失效，賠償全部損失」。

租約談判的三大黃金原則

「雙重保護」條款：租約期需覆蓋牌照申請期+6個月緩衝期。

「成本封頂」機制：租金、維修、復原費用均設上限。

「違約救濟」路徑：明確業主違反條款時的賠償計算方式（如按日均營業額的200%賠償）。