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  • 黃金地段≠穩(wěn)賺不賠:茶飲店轉讓背後的3個選址認知誤區(qū)

    作者:大生意
    時間:2025-05-14

    近年來,香港街頭巷尾的茶飲店如雨後春筍般湧現,然而細心的市民不難發(fā)現,許多位於黃金地段的開業(yè)不久便掛出「茶飲店轉讓」告示。這背後反映了一個殘酷的現實:即使在人流如織的旺區(qū),茶飲生意也未必穩(wěn)賺不賠。本文將深入剖析三個常見的選址認知誤區(qū),幫助創(chuàng)業(yè)者避開這些隱形陷阱。




    誤區(qū)一:迷信「人流即錢流」

    許多創(chuàng)業(yè)者在選址時,往往被表面的人流量所迷惑,認為只要位置夠旺,生意自然不愁。然而,現實情況卻複雜得多:

    無效人流佔比高:地鐵站出口、旅遊景點等人流密集區(qū),大部分是匆匆過客,真正會停下來購買茶飲的比例極低。例如某旺角商圈日均客流過萬,但茶飲店實際轉化率不足3%,最終因租金壓力被迫結業(yè)。

    消費場景錯配:寫字樓區(qū)午間人潮洶湧,但上班族多自備飲品或選擇套餐附贈的茶飲;住宅區(qū)傍晚人流密集,但居民更傾向於回家煮食。

    客群畫像偏差:遊客為主的商圈看似熱鬧,但其消費偏好可能與本地茶飲文化存在差異。

    破解之道:

    建議連續(xù)三天分時段(7:00-22:00)實地蹲點,統(tǒng)計「停留超過30秒且有消費意願」的有效客流,並觀察周邊同類型店鋪的提袋率。


    誤區(qū)二:盲目扎堆熱門商圈

    「別人開得旺,我跟著做一定沒錯」——這種跟風心理導致許多茶飲店在短時間內集中開業(yè),最終引發(fā)惡性競爭:

    飽和市場的殘酷:長沙某社區(qū)曾出現7家烘焙店扎堆的現象,最終存活率僅28.5%;同樣情況在香港的茶飲市場亦屢見不鮮。

    頭部品牌虹吸效應:知名連鎖店自帶流量,新品牌若缺乏差異化優(yōu)勢,很容易淪為「陪跑」。例如某商場內兩家茶飲店相距僅50米,但品牌知名度較低的一家日均銷量不足對手的1/3。

    租金成本飆升:旺區(qū)租金動輒佔營業(yè)額的20%以上,遠超行業(yè)建議的10-15%安全線。

    破解之道:

    可參考「品類滲透飽和度指數」評估競爭壓力(計算公式:競品數量/百米內目標客群數量),若結果大於0.5則需謹慎。另可考慮「寄生模式」——在星巴克、麥當勞等成熟品牌旁開設差異化產品(如低糖鮮奶系列)。


    誤區(qū)三:忽視隱性成本與長期風險

    許多創(chuàng)業(yè)者在計算成本時,只關注表面租金,卻忽略了以下「隱形殺手」:

    物業(yè)改造費用:消防系統(tǒng)升級、三相電接入等一次性支出可能高達數十萬。

    運營成本差異:24小時營業(yè)的店鋪需額外支付夜間安保費;物流不便的區(qū)域補貨成本可能增加15%以上。

    政策風險:政府規(guī)劃變動或業(yè)主突然收回鋪位的情況時有發(fā)生。

    品牌形象損耗:髒亂差的周邊環(huán)境會拉低顧客對茶飲店的品質認知,即使產品再好也難獲青睞。


    茶飲店轉讓 簽約前務必核查建築結構、能源接入、垃圾清運標準等細節(jié),並預留20%資金應對突發(fā)成本。長期來看,可優(yōu)先選擇「成行成市」的成熟商業(yè)街,避免單打獨鬥。

    茶飲店的選址絕非簡單的「找人多的地方」,而是需要綜合考量客流質量、競爭格局、成本結構等多重因素。與其盲目追求黃金地段,不如靜下心來分析目標客群的真實需求,找到「適合」而非「最貴」的位置。記住:成功的選址不是賭博,而是基於數據與洞察的理性決策。

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